Ukryte koszty zakupu nieruchomości w Dubaju

Cena to nie koszt wejścia

Przy zakupie pod Złotą Wizę łatwo patrzeć tylko na 2 000 000 AED ceny nieruchomości. Realny koszt wejścia jest wyższy, bo do ceny dochodzi 4% opłaty transferowej DLD, około 2% prowizji pośrednika oraz opłaty urzędowe i biura trustee. Razem daje to orientacyjnie około 2,15 mln AED, które musisz mieć na transakcję, a nie na papierze.

To są koszty jednorazowe, płacone przy transferze. Osobna kategoria to koszty cykliczne, które ponosisz co roku, dopóki utrzymujesz nieruchomość. One nie pojawiają się w folderze dewelopera, a potrafią zjeść sporą część dochodu z wynajmu.

Opłaty jednorazowe przy transferze

Opłata transferowa DLD to 4% wartości nieruchomości, liczone od wyceny lub ceny transakcji. Prowizja pośrednika to zwykle około 2%, a do tego dochodzą opłaty biura trustee, opłata za akt własności i przy off-plan opłata rejestracji Oqood. Kolejność i moment tych płatności rozkładamy w tekście o procesie zakupu.

Prowizja to jedyna z tych pozycji, którą realnie da się obniżyć. Przy współpracy z agentem, który dzieli się prowizją otrzymywaną od dewelopera, część tej kwoty wraca do Ciebie. Na tym opiera się nasza usługa zakupu ze zwrotem części prowizji, która obniża koszt wejścia bez zmiany samej nieruchomości.

Opłaty serwisowe, czyli koszt, który wraca co roku

Największa ukryta pozycja to opłaty serwisowe za utrzymanie budynku, liczone za metr kwadratowy na rok. Ta stawka różni się kilkukrotnie między wieżami, więc dwa mieszkania o tej samej cenie mogą mieć zupełnie inny koszt utrzymania. Dubai Land Department prowadzi Service Charge Index, w którym sprawdzisz stawkę konkretnego adresu przed zakupem.

Do opłat serwisowych dochodzą media DEWA, opłata za chłodzenie w części budynków, ubezpieczenie oraz zarządzanie najmem, jeśli powierzasz je firmie. Te pozycje decydują o różnicy między brutto a netto z wynajmu, którą liczymy w tekście o rentowności wynajmu.

Kiedy warto zamówić audyt oferty

Część ukrytych kosztów bierze się nie z rynku, ale z oferty konkretnego dewelopera lub agenta. Zawyżona prowizja, opłaty doliczane po podpisaniu umowy albo projekt bez potwierdzonego escrow to sygnały, które łatwo przeoczyć bez sprawdzenia rejestrów. Zanim wpłacisz zaliczkę, sprawdzenie dewelopera i umowy w ramach audytu anty-scam potrafi zwrócić się wielokrotnie.

Podatek w Polsce od najmu w Dubaju

Ostatnia pozycja, o której deweloper nie wspomni, jest po polskiej stronie. Jako polski rezydent podatkowy rozliczasz dochód z zagranicznego najmu w Polsce, mimo że w ZEA nie ma podatku od najmu. To realny koszt, który dolicza się do rachunku i który trzeba wliczyć w kalkulację zwrotu. Zależność wizy, rezydencji i fiskusa rozkładamy w przewodniku o podatkach dla Polaka. Zanim policzysz zwrot z inwestycji, dodaj do kosztów zarówno opłaty serwisowe w Dubaju, jak i podatek od najmu w Polsce.