Proces zakupu nieruchomości w Dubaju pod Złotą Wizę

Zakup w pięciu krokach

Zakup nieruchomości w Dubaju to sekwencja: rezerwacja, umowa MOU, zgoda dewelopera NOC, transfer w Dubai Land Department i wydanie aktu własności. Każdy krok ma osobny dokument i osobną opłatę, a całość zamyka się zwykle w kilka do kilkunastu dni roboczych, gdy dokumenty są gotowe.

Jeśli kupujesz pod Złotą Wizę, do tej listy dochodzi jeden warunek na starcie: wycena DLD musi sięgać 2 000 000 AED. Dlatego wybór nieruchomości sprawdzasz pod kątem wyceny, zanim wpłacisz depozyt. Zasady wyceny rozkładamy w tekście o progu 2 mln AED.

MOU i depozyt

Umowa MOU, przy nowych projektach nazywana SPA, ustala cenę, harmonogram płatności i warunki wyjścia. Standardowo wpłacasz w tym momencie około 10% depozytu, często w formie czeku zabezpieczającego. Przeczytaj klauzule o karach za odstąpienie i terminach, zanim podpiszesz, bo to moment, w którym negocjujesz warunki, a nie po transferze.

Przy zakupie od poprzedniego właściciela sprawdzasz też, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Jeśli jest, sprzedający musi ją spłacić i zdjąć lien przed transferem, co wydłuża harmonogram.

NOC dewelopera i transfer w DLD

NOC to zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu wobec przeniesienia własności oraz o braku zaległości w opłatach serwisowych. Bez NOC biuro trustee nie zarejestruje transferu. Na spotkaniu w zatwierdzonym przez DLD biurze trustee płacisz 4% opłaty transferowej DLD, opłatę biura i pozostałe koszty, a urząd rejestruje przeniesienie na Twoje nazwisko.

To właśnie na tym etapie środki i rejestracja tytułu są rozdzielone, co chroni obie strony. Pełną listę opłat, łącznie z prowizją pośrednika, zbieramy w tekście o kosztach ukrytych zakupu.

Tytuł własności i podstawa wizy

Po transferze DLD wydaje akt własności. Przy nieruchomości gotowej dostajesz title deed, przy nieruchomości w budowie certyfikat Oqood, który pełni tę samą rolę do czasu oddania budynku. Ten dokument jest podstawą wniosku o Złotą Wizę. Specyfikę zakupu w budowie i rejestracji Oqood rozkładamy w tekście o nieruchomości off-plan.

Czerwone flagi w umowie i transakcji

Kilka sygnałów powinno zatrzymać transakcję, zanim wpłacisz pieniądze. Pierwszy to prośba o pełną płatność bezpośrednio na konto sprzedającego lub dewelopera przed spotkaniem w biurze trustee, z pominięciem oficjalnego transferu. Drugi to brak NOC dewelopera albo zaległości w opłatach serwisowych, które przechodzą na nowego właściciela. Trzeci to rozbieżność między ceną w umowie a wyceną DLD, jeśli kupujesz pod próg wizowy.

W umowie SPA czytasz klauzule o karach za odstąpienie, harmonogram płatności i warunki wyjścia, bo to one decydują o Twoim ryzyku przy opóźnieniu lub rezygnacji. Przy zakupie od poprzedniego właściciela sprawdzasz, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, którą sprzedający musi spłacić przed transferem. Jeśli którakolwiek z tych rzeczy budzi wątpliwość, sprawdzenie dewelopera, agenta i umowy w ramach audytu anty-scam kosztuje mniej niż jeden błąd w transakcji za miliony dirhamów.

Zakup zdalny z Polski

Całą transakcję przeprowadzisz bez wylotu, przez pełnomocnictwo. Notarialne pełnomocnictwo POA sporządzasz w Polsce, opatrujesz apostille, tłumaczysz przysięgle i legalizujesz w MOFAIC w ZEA. Na tej podstawie pełnomocnik w Dubaju podpisuje umowę, reprezentuje Cię w biurze trustee i rejestruje transfer w DLD.

Zdalny zakup dokłada czas na obieg dokumentów i koszt tłumaczeń oraz legalizacji, ale znosi konieczność podróży na każdy etap. Zakres pełnomocnictwa spisz precyzyjnie, żeby obejmowało podpisanie umowy, płatność i rejestrację tytułu. Cały lejek od zakupu do wydania wizy porządkujemy w przewodniku po Złotej Wizie przez nieruchomość.