Gdzie kupić nieruchomość w Dubaju pod Złotą Wizę

Najpierw freehold, potem dzielnica

Do Złotej Wizy kupujesz w strefach freehold, bo tylko tam cudzoziemiec ma pełną własność wpisaną do rejestru DLD. Poza freehold obowiązuje leasehold albo własność zastrzeżona dla obywateli ZEA, która nie da Ci podstawy do wizy. Zanim zaczniesz porównywać metraże, sprawdź, czy działka leży w strefie freehold.

Dobra wiadomość jest taka, że wszystkie najpopularniejsze wśród Polaków dzielnice są freehold. Marina, Downtown, Business Bay i JVC mieszczą się w tej kategorii, więc wybór sprowadza się do budżetu, celu i tego, ile chcesz płacić za utrzymanie.

Premium: Downtown i Dubai Marina

Downtown to adres przy Burj Khalifa i Dubai Mall, z najwyższymi cenami za metr i silnym popytem na wynajem krótkoterminowy. Marina to nabrzeże z gęstą zabudową wież, duża płynność sprzedaży i stały strumień najemców. W obu miejscach jedno mieszkanie potrafi samodzielnie przekroczyć próg 2 mln AED, co upraszcza wniosek do jednej nieruchomości.

Za prestiż płacisz wyższą ceną wejścia i wyższymi opłatami serwisowymi. To rozsądny wybór, jeśli zależy Ci na łatwej odsprzedaży i wynajmie wakacyjnym, a nie na maksymalnym procencie zwrotu. Jak przełożyć te ceny na realny dochód, pokazujemy w tekście o rentowności wynajmu.

Środek stawki: Business Bay i JVC

Business Bay sąsiaduje z Downtown, ale ceny za metr są niższe, a profil bardziej biurowo-mieszkaniowy. To dzielnica pod stabilny wynajem długoterminowy, z krótkim dojazdem do centrum. JVC, czyli Jumeirah Village Circle, to segment budżetowy z najniższą ceną wejścia spośród opisywanych stref, popularny przy strategii dwóch tańszych jednostek.

W JVC dwie jednostki po około milionie AED razem spełniają próg i dają dwa niezależne strumienie najmu. Ta droga wymaga jednak zsumowania wartości, którą urząd liczy z wyceny DLD, a nie z ceny w umowie. Zasady łączenia nieruchomości rozkładamy w tekście o progu 2 mln AED.

Dwie strategie na próg 2 mln AED

Pierwsza strategia to jedno mieszkanie premium. Prostszy wniosek, jedna umowa, jedna opłata transferowa i większa płynność przy sprzedaży. Druga strategia to dwie lub trzy tańsze jednostki pod wynajem, z wyższym łącznym dochodem i rozłożonym ryzykiem pustostanu.

Wybór między nimi zależy od tego, czy zależy Ci na spokoju i prestiżu, czy na maksymalnym cash flow. Każda dodatkowa jednostka to jednak osobne opłaty serwisowe i osobny koszt zarządzania, które łatwo przeoczyć na etapie planu. Te ukryte pozycje zbieramy w tekście o kosztach ukrytych zakupu.

Opłaty serwisowe różnią się między dzielnicami

Cena za metr to nie jedyna liczba, która rozróżnia dzielnice. Opłaty serwisowe za utrzymanie budynku, liczone za metr kwadratowy na rok, potrafią być kilkukrotnie wyższe w wieży premium z basenem, ochroną i concierge niż w prostym budynku w segmencie budżetowym. To pozycja, którą płacisz co roku niezależnie od tego, czy mieszkanie stoi puste, czy jest wynajęte.

Dlatego dwie nieruchomości o tej samej cenie zakupu potrafią dać zupełnie inny wynik netto. Downtown i Marina kuszą prestiżem, ale wysokie opłaty serwisowe zjadają część dochodu z wynajmu. JVC ma niższe opłaty, ale też niższe czynsze. Zanim zdecydujesz o dzielnicy, sprawdź stawkę serwisową konkretnego budynku, którą rozkładamy w tekście o kosztach ukrytych zakupu.

Ceny bierz z danych DLD, nie z folderu dewelopera

Deweloperzy i portale ogłoszeniowe podają ceny ofertowe, które bywają wyższe od realnych. Dubai Land Department publikuje otwarte dane transakcyjne, czyli ceny faktycznie zawartych umów w danej dzielnicy i typie lokalu. To najpewniejsze źródło przy ustalaniu budżetu i sprawdzeniu, czy oferta trzyma się rynku. Zanim wpłacisz zaliczkę, porównaj cenę ofertową z medianą transakcji w tej samej wieży lub sąsiedztwie.