Off-plan a Złota Wiza: Oqood, escrow i zmiana zasad 2026

Kiedy off-plan kwalifikuje do wizy

Kupujesz mieszkanie w budowie, deweloper rejestruje sprzedaż w systemie Oqood przy Dubai Land Department, a DLD wystawia wycenę nieruchomości. Jeśli wycena sięga 2 000 000 AED, masz podstawę do wniosku o 10-letnią Złotą Wizę. Cała kwalifikacja opiera się na wpisie Oqood, dlatego to pierwszy dokument, którego pilnujesz w transakcji.

Off-plan to jedyny sposób wejścia w nowy projekt na wczesnym etapie ceny. Za tę cenę płacisz ryzykiem: mieszkania jeszcze nie ma, a data oddania bywa przesuwana. Do samej Złotej Wizy nie musisz czekać na klucze, bo podstawą jest wycena, a nie odbiór lokalu.

Oqood, czyli rejestr, bez którego nie ma wniosku

Oqood to system wstępnej rejestracji umów off-plan w DLD. Deweloper ma obowiązek wpisać tam Twoją transakcję, a Ty dostajesz certyfikat Oqood ze swoim nazwiskiem i numerem jednostki. Ten certyfikat zastępuje akt własności do czasu oddania budynku.

Bez wpisu Oqood urząd nie ma czego wycenić, więc wniosek o wizę utknie na starcie. Zanim wpłacisz zaliczkę, poproś dewelopera o potwierdzenie, że Twoja jednostka zostanie zarejestrowana w Oqood na Twoje dane. Pełną procedurę rejestracji i transferu w DLD opisujemy w procesie zakupu krok po kroku.

Escrow chroni Twoje wpłaty

Każdy legalny projekt off-plan w Dubaju ma rachunek powierniczy escrow nadzorowany przez RERA. Twoje raty trafiają na ten rachunek, a deweloper pobiera je dopiero po osiągnięciu kolejnych etapów budowy. To mechanizm, który oddziela Twoje pieniądze od bieżącej płynności dewelopera.

Sprawdź numer rachunku escrow i status projektu w rejestrze DLD, zanim podpiszesz umowę. Jeśli deweloper prosi o przelew na zwykłe konto firmowe zamiast na escrow, to sygnał do przerwania rozmowy. Weryfikację oferty i dewelopera prowadzimy w ramach audytu anty-scam.

Jak sprawdzić dewelopera przed wpłatą

Zanim wpłacisz zaliczkę, projekt i dewelopera weryfikujesz w oficjalnych rejestrach, a nie na podstawie folderu. W aplikacji Dubai REST i portalu DLD sprawdzisz status projektu, numer rachunku escrow oraz to, czy deweloper i pośrednik mają aktualną rejestrację w RERA. Projekt bez wpisu, z zawieszonym escrow albo prowadzony przez firmę bez licencji to sygnał do przerwania rozmowy.

Sprawdzasz trzy rzeczy naraz: czy projekt istnieje w rejestrze DLD, czy ma czynny rachunek escrow i czy zaawansowanie budowy zgadza się z tym, co pokazuje sprzedawca. Rozbieżność między deklarowanym postępem a wpisem w rejestrze bywa pierwszym śladem kłopotów dewelopera. Jeśli nie chcesz robić tego sam, weryfikację projektu, umowy i agenta prowadzimy w ramach audytu anty-scam, zanim komukolwiek zapłacisz.

Zmiana zasad DLD w 2026

W lutym 2026 DLD doprecyzował, że do progu inwestycyjnego liczy się wartość powiązana z wpisem Oqood, a nie procent ceny, który już wpłaciłeś. W praktyce oznacza to, że wartość jednostki z rejestru decyduje o tym, czy przechodzisz próg 2 mln AED. Stan tej regulacji potwierdzaj bezpośrednio na dubailand.gov.ae na dzień zakupu, bo cyrkularze DLD bywają aktualizowane.

Ta zmiana działa na Twoją korzyść, jeśli kupujesz jednostkę wycenioną powyżej progu i finansujesz ją w ratach. Nie zmienia jednak zasady nadrzędnej: podstawą pozostaje wycena DLD, którą opisujemy w tekście o progu 2 mln AED.

Ryzyka off-plan, o których deweloper nie wspomina

Opóźnienie oddania to najczęstszy problem. Projekt zapowiadany na 24 miesiące potrafi ślizgać się o rok, a Ty przez ten czas trzymasz kapitał zamrożony w budowie. Drugie ryzyko to upadłość dewelopera; escrow ogranicza straty, ale nie gwarantuje ukończenia budynku w pierwotnym terminie.

Trzecie ryzyko siedzi w umowie SPA. Klauzule o karach za odstąpienie, zmianie metrażu i terminach płatności potrafią być jednostronne. Przeczytaj harmonogram wpłat i warunki wyjścia, zanim podpiszesz. Off-plan kwalifikuje do 10-letniej Złotej Wizy, ale nie do 2-letniej wizy inwestorskiej, która wymaga gotowej nieruchomości z aktem własności. Mylenie tych dwóch ścieżek to częsty błąd przy zakupie w budowie.